万科华夏幸福交易有玄机 地产开发模式现十年来最大变局

　　我们应该看到的，是产业新城运营商与地产开发商的合作！

　　华夏幸福作为产业新城运营商，拥有大量价格合适的土地储备；万科作为地产开发商，拥有丰富的项目管理运营经验，这两类主体的携手可以说是天作之合。

　　其实这种配对眼看已成趋势了，前面配对成功的有两对，深地铁&万科大家都知道，比较冷门无人关注的是中交集团&绿城中国，都是前者入股成为后者的大股东，这也反映了——拥有大量价格合适的土储，话语权就更大。

　　华夏幸福与万科的合作，如果以产业开发与地产开发合作的角度看问题，就很接近行业的核心逻辑了。

　　从前的房地产开发是怎样的？核心是增量市场房子不愁卖，基本上拿到地就等于赚到钱，而且是赚大钱，为什么能赚大钱？因为房子不愁卖上杠杆基本是无风险的，借钱上项目带来的杠杆就不说了，还有一个隐形杠杆是预售制(这三个字是高周转的核心)，加上这双重杠杆那收益率那是杠杠的。

　　(预售制加的隐形杠杆这里单独说一下，大部分行业都是一手交货才有一手交钱，顶过一方话语权强一些，有几个月半年的账期。

　　但房地产不同，因为预售制，以前好多地方都是挖个坑或者整体工程完成1/4、1/3就开始卖房，只有上海广州这种极少的超级一线城市结构完成2/3才开卖，而这离交房还有2-4年的时间。。。房子还没开工钱就拿到了，再去拿更多的地，挖更多的坑，滚雪球…这就是一种隐形的杠杆)

　　现在的房地产开发是怎样的？核心是从增量市场的房子不愁卖——到存量市场房子可能卖不出去或者折本卖。

　　一是房地产13万亿的总盘子已经相当庞大；二是监管严控房价上涨，不赚钱谁买房，你真当我们炒房的是傻散？三是地价高(今年上半年流拍800多块地)、融资成本高，利润两头承压大幅下降。

　　中国前十大的房地产公司，市占率从2017年底的26%提高到了2018年上半年的30%，中小开发商面临的是品牌、项目管理能力、资金、土地储备等等环节的全方面竞争，会慢慢的拿不起地，赚不到钱，自然而然的退出市场。

　　反正，高周转肯定玩不下去，不少三线城市都要2/3封顶才卖，而且还不一定卖的出去，跟以前挖个坑销售去化个八八九九真的没法比了。那么中小房地产商怎么办？未来还有另外一条窄道可以走，他们可以与产业开发商合作。

　　华夏幸福手上有大量价格合适的土地储备，可以说是掌握着主动权的，至于未来以什么形式开发，那就随行就市了。