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“养老+康复”的搭配使光熙长者公寓成为了业内在探索医养结合模式上的一个“样板间”，但高端服务的价格自然不菲。有媒体在实地走访中发现，长者公寓的单人房每月价格高达1.5-2.5万元，双人公寓及多人公寓收费在1-4万元不等，高昂的价位令有养老需求的普通人望而却步。 据了解，目前北京已开业的养老机构床位费普遍都在4000-6000元/月，加上护理、餐饮费用，超过万元的情况非常普遍。房地产等大型资本企业在京投资养老机构，基本都会将主要消费人群锁定中高端，收费动辄上万至几万一个月。随着养老项目的高端化趋势越来越明显，一些原本走平价亲民路线的养老机构也在悄悄上调收费价格，以向高端路线“转型”。 有业内人士指出，“在商言商”，民营资本要从高端养老项目上实现利润最大化无非厚非，但养老项目沦为“富人的游戏”，将众多的中低收入老年群体拒之门外，显然偏离了养老事业普惠大众的服务宗旨。更有人直指养老地产已经成为开发商低成本、低门槛获得土地、市场资源的筹码。 经营困局待解 虽然房企的热情高涨，但实际上，养老项目却并非资本可以快进快出的“吸金利器”。 据了解，一个养老项目从立项、筹备到开业的周期，比一般产业要长，盈利达到平衡点需要3-4年，达到盈利状态需要5-6年。有业内人士指出，在房企多元化的业务中，养老地产的回报周期无疑是“进展最缓慢”的。 “由于缺乏有效的投融资政策支持，养老产业普遍存在贷款难、投资期长、收益率低、企业生存困难；而在需求端激活老年人的存量资产，反向贷款（押金众筹以利息养老）、以房养老等方面也缺少政策性引导。”全联房地产商会创会会长聂梅生曾对外公开表示。 前期投入高，运营费用高，入住门槛高，这“三高”问题成为了养老项目普遍面临的困境。行业普遍认为，以“卖房”为模式的养老地产等同于普通房地产住宅出售，需要重资产运营，一般资金雄厚的龙头房企才敢尝试。以月为单位缴纳费用的“会员制”模式相对较为灵活，可通过会费、房租、护理、餐饮等费用增加收益来源，但有分析师指出，对于小规模的养老项目来说，维护运营成本高企导致会费居高不下，而高昂的费用又将很多刚需拒之门外，如此的恶性循环最终导致盈利困难、步履维艰。 “养老地产正处于看上去很美，执行却很难的阶段，国内还没有找到很好的盈利模式。”万科总裁郁亮指出。万科集团高级副总裁刘肖则将养老比作“万科的彼岸”——看得见河水的波涛汹涌，又看得到彼岸宽广的世界，只能“摸着石头过河”。 保利地产董事长宋广菊也曾坦言，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，针对不同需求提供相关产品，是降低养老地产业务成本的重要途径。“对房地产市场来说，积极针对养老群体提供24小时的社区型服务，是扩大养老服务背后盈利点的一个重要的机会。” 多位业内人士指出，未来可借鉴新加坡、日本和美国成熟的养老产业经验，由政府补贴和企业运营双管齐下，既能实现老人的“老有所养”，又可让企业实现资金回笼和利润增长。 |
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