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REITs试点工作受到现行法律和政策制约：目前我国类REITs均采取复杂的交易结构进行避税设计，产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展，试点工作进展缓慢，主要收到法律和税收政策两方面制约。 美国通过国内税法规定了成立REITs需要满足的各方面要求，香港、新加坡等市场则是采用REITs专项立法来正式推出标准REITs产品。目前我国发行的类REITs产品在投资期限、投资范围、收入来源、负责限制、信息披露、关联交易、分配方式等诸多方面仍没有统一制度规范。 另外，REITs发展较为成熟的市场均为产品设计了税收优惠方案。比如：REITs可以免缴公司所得税，个人投资者持有REITs期间的资本利得也可享有一定的税收优惠政策。在我国，类REITs的税收成本比较高，按现行税制，商业地产的租金收入需缴6-11%的增值税和一定比例的房产税，以及25%的所得税。收入分红后个人还要交纳所得税，而涉及物业资产的转让，需要缴纳高额的资产转让所得税和土地增值税。特别是，在类REITs产品结构搭建过程中，大量项目涉及底层不动产产权的剥离和重组，通常还涉及土地增值税、契税等大量税费成本，并且存在重复征税。缺乏配套税收优惠政策是当前市场面临的最突出问题，也是我国REITs试点工作的最大障碍。 陈建华建议，首先建立标准化REITs制度框架。建议人民银行、证监会、住建部、财政部等有关部门建立协调机制，积极推动REITs试点工作，充分借鉴资产支持证券（ABS）的成熟机制和模式，研究设计我国REITs的标准化模式、交易结构及退出机制等方面，尽快建立全国性REITs市场体系，同时，就相关配套法律法规和政策进行研究。 此外，制定税收优惠政策。建议财政部、国家税务总局按照国际惯例，以税收驱动为基本指导思想，对REITs设立、运营和退出环节给予相应的税收优惠政策。对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持，降低REITs 经营环节的税负，对REITs 交易结构内的资管产品予以减免增值税，对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，明确给予各层级的所得税减免。同时，税收政策向REITs类的机构倾斜，培育更多的专业化、规模化、集约化的机构，引领租赁住房市场的发展，有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。 可以在雄安新区先行先试。雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区，将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系。REITs试行可为新型住房制度提供稳定长期的资金来源。同时，REITs作为一种使房地产投资规模分散化的产品，可引导失地农民将补偿资金进行长期投资获得稳定收益，体现其普惠性和可持续。新区租赁住房市场发展潜力巨大，投资者认可程度高，能够为REITs上市交易、流转提供有力的市场保障。建议在立法、财税、金融等方面给予新区试点REITs发展的特殊政策权限，在降低新区整体融资成本的同时，为全国REITs市场建立积累和总结出可推广、可复制的经验。 |
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