住建部中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长蔡义鸿

　　中国工程咨询协会专家委员会副主任邱全宁

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉

　　上海加臣建筑技术有限公司董事长茅春锋

主持人：《小康》杂志社副总编辑张凡

嘉宾合影

　　张凡：上半场讨论了医改、食品安全、养老都比较严肃和沉重的话题，接下来进入这场分论坛主题——城乡危房改造与十三五规划，是关于房子的，这个话题也不轻松。住房问题也是十三五规划里面非常大的挑战，今天上午有两位嘉宾提到十三五规划里面非常大的挑战是要解决7000万贫困人口的脱贫问题，我觉得另外一个更为大的挑战，就是我们城市贫困人口或者低收入群体的保障和他们的收益 提升问题。

　　很多城市发展过程中存在的，现在正在进行的棚户区改造也好，危房改造也好，包括住房改善也好，都面临一些无法解决的困难，因为过去30年城市发展速度非常快，有一些城市的规划还没有来得及实施就已经成为废纸。 造成现在要么就是城市千篇一律，长的都差不多，有的地方光鲜亮丽，有的城市丑陋不堪，怎么样来解决这样的问题呢?我们今天请到了在这个领域的专家和从业者，来共同探讨这个话题，我们希望能在十三五规划将要开始的时候，能够提供一些我们在这方面的探索，或者是我们专家的一些智慧和意见。

　　首先请允许我介绍今天到会的分论坛的嘉宾：

　　住建部中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长蔡义鸿先生

　　中国工程咨询协会专家委员会副主任邱全宁先生

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生

　　上海加臣建筑技术有限公司董事长茅春锋先生

　　舟山市副市长临时请个假，这样我们就有宽松的时间了，按照组委会安排每位嘉宾5分钟演讲，希望 控制一下时间，留一个足够的对话时间，我们大家来交流一下。

　　先有请蔡义鸿先生来给我们作一个演讲。

　　蔡义鸿：各位来宾，首先我感谢《小康》杂志社和组委会的邀请，有这个机会来这里跟大家交流一下城乡危房改造和十三五规划的关系，这个论坛的主题非常好，因为有城乡两个字，有城市，没有把乡村忘记了 。

　　首先我今天讲的话题是城乡危房改造，我认为是一个系统工程，为什么说是系统工程呢?现在在十二五以前的几个规划其实都很好，但今天的十三五规划应该是在以往的规划里面，我们更加围绕以人为本这个角度，今年的十三五规划是在历史上是把人放在首位的规划，这是我对十三五解读最核心的内容。

　　十三五规划里面谈到危房改造相关的有三个点：第一个点就是培育中小城市和特色小城镇，第二个点促进有能力的农村转移人口举家进城落户，第三个是深化住房制度改革，我认为十三五规划在这三个方面全面阐述了城乡危房改造，或者说以人为本的城市化的一个核心诉求。

　　危房改造的系统工程包括那几个方面呢？我认为应该涉及到以下几个方面，第一方面是规划，第二个是保护性开发怎样做好？第三点就是金融，钱从哪里来。第四点就是建筑的形态，为什么会千城一面，为什么城市建设 得不像城市，农村建设得不像农村，这方面确实做得不太好。最后我讲的就是质量，质量我再跟大家交流一组数据，谢谢。

　　张凡：蔡秘书长讲得言简意赅，接下来我们有请中国工程咨询协会专家委员会副主任邱全宁来给大家讲一讲。

　　邱全宁：大家下午好，我的演讲说不上是什么原创性的观点，主要是把学习十三五规划建议，自己一些思考在这里跟大家做一个分享。推进新型城镇化，既是十三五规划提出的一项主要任务，也是全面实现小康目标的一个重要途径 ，需要在理论创新、方式创新、体制机制创新上面大作文章。我理解，在新常态下城市化的重心可能就应该从过去传统的空间扩张逐步向更加注重城镇资源存量调整、改造、优化升级 方面转移，就需要政府和社会付出与城市新区建设和园区建设一样的热情和努力来实现它。

　　今天论坛的题目叫城乡危房改造与十三五规划，我读这个题目的时候有个想法，我觉得可以做一点扩展，是否可以叫城乡危旧房，或者是危旧小区改造。因为在推进新型城市化当中，我们为了消除贫困，突出的是要解决，特别是在城市区域，要解决危房和城市贫困人口 、低收入人群。但是我想放在新型城镇化这个战略大背景下，我们可能在城市的现代化、智慧城市建设以及社会老龄化这些诸多背景下，可能旧房改造、旧区的改造可能面临的问题也会很突出，而且对他们进行统筹规划和实施的空间也许更大，所以说如果把他们结合起来，我认为也是一个很有意义的事情。

　　可以这样说，危旧房或者是危旧小区的改造，不仅可以成为推进新型城镇化的重要抓手，而且它也是与十三五时期扶贫攻坚这个任务是很好的契合点，非常值得大众关注和谋划，这也需要政府在政策上积极引导，在体制机制上营造好环境，充分利用市场的力量和智慧，十三五时期城市的危旧房改造一定大有可为，值得广大建筑工程界、科技界、金融投资等各界人士的共同期待和积极参与。我先讲到这儿，谢谢。

　　张凡：谢谢邱主任，您提的这个建议我觉得非常好，您刚才讲得更为精准，就是城乡危旧房改造或者危旧小区的改造，因为改造的不是一个房子或者一个楼房，而是一个居住环境，整个人居的状况，您的用词我们虚心接受，回头在新闻稿里可以稍微改一下。接下来有请清华大学房地产研究所刘洪玉所长 。

　　刘洪玉：各位朋友下午好，很高兴有机会跟大家交流，我想说的一个想法，就是我们要关注棚户区和城乡危旧房改造的可持续发展问题。实际上棚户区改造，我们在十三五期间有着一个很特殊的意义，就说我们在十三五规划当中，实际上我们有一个非常重要的发展目标，就是到2020年要全面建成小康社会，这个目标是我们一个非常宏伟的目标，这里面特别强调要全面建成。所以在这个建议里面提到要深化住房制度改革，要加大城镇的棚户区和城乡危房改造力度，我的理解 是棚户区可能是连片的，城乡的危房不一定是连片的，我大概这么区分，不知道是不是准确，因为有些房子可能不是一个可以成规模地去改造的。

　　我们过去一直有一个说法，小康不小康，关键看住房，如果我们要想全面建成小康社会，住房也要达到一个相应的水准。而我们最近这些年一直提的住房上面的奋斗目标，就是叫住有所居。大家知道 ，联合国住房相关目标，叫人人有适当的住房。当然这个数据稍微早了一些，是2010年，我们国家到现在为止只是在1985年曾经做过一次住房普查，后边没有做过，所以当年普查当中有的房子，可能现在已经几乎没有了。所以最新的比较权威的数据，就是2010年的第六次人口普查当中有关住房的数据 。大家可以看到，实际上从全国城乡的范围里面看，包括城市和乡村，我们的住房数量还可以，30多平方米，有人说已经达到了中等偏上的发达国家水平，这指的是住房数量，但是同时说的是平均水平。如果看质量 的话，大家从这几个反映住房的必备的设施情况就可以看到，实际上有将近一半的房子里边没有洗澡设施，没有自来水，这个比例是非常非常高的。所以实际上我们后边要想提高住房的水准，这里面关键是住房的质量和环境、配套服务的改善这样一些工作。

　　这个工作重心我自己感觉，我们国家把它定位在城镇的棚户区和城乡危旧房改造，通过实施保障性的安居工程，来提高住房的水平和质量。最近这些年，尤其2009年以后，我们的力度越来越大。最近听说十三五开局之年，2016年危旧房改造 、棚户区改造的计划仍然非常大。当然大家也都知道，我们现在面临着一个非常重要的背景，就是经济的增长速度放缓，住房市场上库存的压力很大，有很多地方的房子卖不出去，但是也有一些地方房子的价格非常高，人们又买不起。 实际上类似这种问题，就说通过棚户区的改造、贫民窟的改造，来提高住房的质量，改善住房的环境，这不光是我们国家自己的做法，世界上很多国家都曾有过类似的经历或者有过这种经验。做这件事情的主要目的， 像西方国家做这些事的几个目的：一个是要缓解城市的社会危机，促进社会的和谐，改善住房居住的质量，改变城市的面貌，优化土地的利用，增加住房的供应。像美国在一九三几年的时候，英国在战后等等， 国际上有大量的通过这种方式来提高居住水准的案例，这个都有强力的政府干预和公共资源的投入。

　　总的看来，各个国家对棚户区改造的政策，当前这种状况对发展中国家来说，可能更多是政府来提供基础设施或者改造的投资， 为居民自住建房提供财政补贴和微小的金融支持，强调居民的参与，这个是很多发展中国家当前的一些做法。那么发达国家政策重点是为危旧公共住房相关的城市更新的项目来提供财政补贴和金融支持。从我们国家现状来看，应该说这两个类型的影子都能够看到。我想说的一个问题，在这个过程当中，实际上大家越来越关注可持续发展的问题。最近看到联合国一个数据，是2010年全球还有8.27亿人口生活在贫民窟，现在我也参与了，联合国正在搞人居大会，人居三的准备工作，也在设计一些新的指标或者一些提法。关于贫民窟的改造，把它当做非常重要的话题，另外更加强调住房的权利，在整个城镇化发展过程当中，要保证人们拥有住房的基本权利，而且这些权利要变得可量化。所以提出来可持续发展目标，就是要建设包容、安全、有弹性、可持续的城市和人类的住区，包括改造贫民窟，完善交通体系，鼓励社会参与，有好的规划和管理，显著减少环境灾难，用水的事故等等，包括空气质量，城市的绿化公共空间，同时还要促进城市、郊区和乡村地区之间的经济社会和环境的一体化发展。这方面有很多探讨。

　　大家知道我们过去一段时间反映出来的一些问题，可能我们棚户区改造更多是行政导向，可能更多看重一些经济的作用，我们说棚户区改造应该是有经济、社会和环境三个方面的目标，要想把这件事情长期做下去，做好，而且做完了以后也让它不出问题，我们不一定就说改造完了，这件事就是可持续的，实际上还有一个非常长时期的运行过程，这里面我自己感觉比如规划和计划 、组织的形式、融资的模式、政府在这里面到底扮演什么样的角色，对市场应该有什么样的影响，怎么做到经济、社会、环境几个方面的目标统一，这个都是我们值得思考的问题。

　　一会儿可以和各位专家，还有在座的各位一起探讨，我就讲这么多，谢谢。

　　张凡：谢谢刘所长提出一系列可以供我们展开讨论的话题，因为他讲得比较细，而且也举了国外的案例，而且对我们十三五可能下一步城乡危房改造采取的方式、模式有一些建议。接下来我们有请上海加臣建筑 技术有限公司董事长茅总简单介绍一下，他们的做法和以前传统棚户区改造和危旧房改造模式不一样，到底有什么不一样，我们请他介绍一下，有请。

　　茅春锋：大家下午好，我们公司主要做得是危旧房的改造，我简单把它定性为整个社区的再造概念，不是传统意义上简单地把房子拆除了，或者原有的这些居民，我们可以通过政府提倡的保障房，可以迁到边远的地方。我们定性为整个社区再造的概念，就是通过我们的技术，原来的居民在不去边远的地区的前提下，我们辅助一些设施配套上去，那么原有的一些老旧小区，包括一些管网、地下车库、绿化，一些老年健身中心，这些在不完备的情况下，通过整个技术改造以后，我们可实施的一个包括添加了一些车库，居民还是原迁原回，老年公寓，甚至有居家养老，老年人可以跟自己子女在一起。晚上下班以后，一碗热汤我们可以端给老年人，不用两头分居。包括整个配套上面小区的公共设施，简单的一些商业体，通过这样的一个形式来完善整个危旧房的改造，而不是传统上我们说的c类房或者b类房，在一个小区里面可能有一栋、两栋，一两栋可能完善了，但整体小区面貌没有完善，还是传统意义上的，可能像刚刚几位老师说得面貌没有更新，类似于城中村的模式。我们公司最主要的就是着力于通过技术改变老旧小区的面貌，提升整个居住环境，达到城市更新的状态，谢谢大家。

　　张凡：茅总介绍得比较直截了当，把他们的做法介绍了，但是我有很多疑问，我相信专家也会有一些问题想听你说，等一下对话交流的时候可以深入展开讨论。下面就请几位专家上台，我们大家来对话，有请嘉宾上台。

　　我对茅总刚才讲的整个模式，您还没有详细地讲，你到底是一个什么样的做法，来做这种危房改造，或者是社区再造，你是通过加入一些什么东西，比如说现在这种棚户区，我们惯常的做法，我所见到的棚户区改造无外乎两种:一种是把人迁出去，一种是把房迁出去，你的做法是什么?能不能跟我们说一下。

　　茅春锋：我们的做法，就是原有的住户可能通过两年到两年半的过渡期，整个改造完了，这些居民还是很和谐地回到原来的住处。

　　张凡：我们请刘所长，刘所长对他的这种做法有什么样的评价，或者您认为这种做法可取吗?

　　刘洪玉：刚才我印象特别深的四个字就是社区再造，实际上一个城市的发展有它的历史、文化的这些延续的内容，实际上我们过去大拆大建的方式，刚才你说千城一面，你到任何一个地方好像都觉得是一个城市，把当地的一些文化，社会当中最基本单元，可能通过这种改造就给破坏掉了。所以我觉得实际上从刚才我讲得可持续角度去看，保持这个城市的传统的文化，它的文脉，它的一些特色，这个也是非常重要的一个方面，因为我们原来经常说旧城改造 、棚户区改造里面有些时候会有些现象，叫轰鸟，改造的高档了，有钱人住进来了，原来住的住不起了，跑到更远的地方。似乎这样做，我们实现了城市面貌改善，也许可能经济上实现了经济目标。但从社会目标的角度来说就未必能够让大家满意，所以从长期来看，我们怎么找到乡愁，找到可以值得怀念的地方，这些问题都是在城市更新过程中我们要思考的。

　　张凡：您刚才讲得东西，就是拆迁以后重新改造破坏了原来的生态，破坏了他的文化。邱主任您有什么样的想法?

　　邱全宁：我刚才在集中发言的时候，还是回到一个思路，放到现在推行新型城镇化大背景下来看棚户区改造、城乡危房改造，我建议是更放大到危旧房和危旧小区的改造，刚才茅总和刘所长提的社区再造概念，我认为是反映了我的思考，他们归纳得更生动，是一个再生再造，是一个质的提升。这种提升能够适应城市的现代化进程，适应我们现在推进的智慧城市的建设，也能够适应现在城市人口结构，特别是老龄化问题越来越显现这样的一种趋势，这个提法非常好。

　　张凡：我接着邱主任的话讲，我再问您一个问题，我有点疑虑，说我们城市危房改造就跟文物保护一样，修旧如旧，新的东西你要添加一些什么，我们说再造，再的方面还得下点功夫，再的方面茅总您做了哪些尝试，除了不动的地方以外，你动的地方是什么?

　　茅春锋：是这样，在动的一个方面，我们所提到的老旧危房、老旧小区，在整个老旧小区里面可能有十栋房子，原先一个老小区，可能在整体规划当中，可能我们会动掉四到五栋房子，原先还保留四到五栋，我们是通过加高加层，还能满足原先居民回迁过来。动掉的地方我们改上层，整个的居住环境提升，生活品质提升，从智慧城市方面考虑，从进小区安防开始有品质提升，包括整个绿化地的提升，原先整个停车的一些问题，也同时也解决掉。原先五楼、六楼年纪大的，七八十岁，甚至一个月能下来一两次已经不容易了，通过这样的改造，我们有电梯进去了，包括无障碍设施加进去，更便于他们出行。同时在整个小区里面，我们可能设置了一些老年活动室，大家可以下下棋，交流心得，老年人的图书馆，老年人也需要关怀，将来整个社会在发展，但是我们国家老龄化也是相当严重的，老年人也需要关怀。

　　张凡：我大概听明白了，因为你一方面要给他提供一种新的、更快捷的服务，或者是更全方位的服务，之前没有的服务，老旧小区没有的功能要添加上去，另外就是公共服务要增加，当然跟过去生活水平 、经济水平的提高有关系，过去我们有房子住就不错了，没考虑停车位，没考虑图书馆，现在有这些需求了，在改造的过程中有这些新的增加，非常好。

　　蔡秘书长是城市质量体系的评估专家，城市建得房子怎么样，您有发言权，您有什么样的感受。

　　蔡义鸿：很高兴，为什么感到高兴呢?刚才茅总讲了一句话，感觉就是很尊重人，当你从这个地方端一碗热汤到对面还是热的，这个说明小区空间感很好，是人性的距离。茅总有这个情怀，是值得大家去学习的榜样。

　　我们能不能从道路、交通、规划，到建筑，到每个扶手，或者说电梯扶手能不能以人为本，能不能把一个城市或者一个社区，或者一个建筑，甚至一个空间，能不能让所有老人、儿童和正常的人，包括残疾人，就是可以正常地运行，可以正常地生活，这点是最核心的。现在我们看到在一些城市，包括北京在内，包括北上广，我们的盲道有时候就像一个迷宫，你走着走着可能就掉到坑里面了，或者把你引导到高压线的固定绳， 那是很危险的,因为我有时候就试着，因为要做资料，我就走到一个高压线那儿。我们坐地铁的时候看到地铁很多盲人设施都有，规定里面都有这些标准，也买了，但是没有任何标志 。这个东西放在什么地方，真正盲人来的时候必须要找值班的工作人员，值班的工作人员再找管这项工作的人拿钥匙开，这是存在的问题。那么到中小城市我相信这个问题更突出，因为财力等各方面的问题。所以我觉得以人为本是今后发展的方向，危旧房改造是我们要提升城市的质量和城市居民的生活质量的一个想法，但是能不能改好?我觉得今天遗憾的我们在座少一个政府官员，应该是政府官员、企业家和市民等各方共同推进这件事情，我觉得这个危旧房改造才会真正实现以人为本，才会达到政府当时所需要的初衷，这是一个核心点。

　　第二个，我刚才在主题演讲的时候给大家卖了个关子，说有些数字要跟大家交流，现在我给大家念念。最近比较热门的话题，天津有两栋楼要拆，名门广场和水岸银座要拆，这两个是要拆的。那么1999年建了，在西安的，一个月前拆了118米高楼，当时叫中国第一拆，但是上周已经被天津第一拆超越了。前段时间郑州2011年建成的天桥，因与地铁的工程存在矛盾，被整体拆掉。这是很大的新闻事件，因为建筑体量、 高度、总价值都很高，所以引起了各界媒体的关注。但是我们有关机构统计了十二五期间，这是我今天刚得到的数据，为了论坛我准备了一下功课，总建筑面积十二五期间我们每年拆除的面积是4.6亿平方米，这是中国建筑科学研究院公布的数据。按照一千块钱一平米价值来算，那就是4600亿，这是天文数字。

　　我们再看第二个数字，昨天住建部的陈政高在全国住房城乡建设工作会议上表示，2016年新开工建设保障性安居工程要700万套，基本建成480万套，我测算一下，按陈部长的700万套的保障安居房，每套安居房按平均80平米，总共要建5.6亿平方米， 按每平方米1000算,这样要5600亿。刚才说短命建筑是4.6亿平方米，我们要建保障房是5.6亿平方米，达到了80%，我们拆掉的，因为我们的规划，因为我们的长官意志，因为我们的大马路、大广场，因为我们的不合理规划，因为我们的建筑质量不合格，我们一年拆掉了这么多，我们心疼不心疼?我看完这个数据， 很震惊,我们能不能规划得更好一些。

　　我记得七年前写过一篇文章，换一届政府换一张规划要不得，这是七年前写的文章。我想今天同样管用，换一届政府换一张规划的现象屡见不鲜，还不断在发生，我期待十三五规划实施以后，这件事情不要再发生了，换政府规划不要换就行了，我先讲这么多，谢谢。

　　张凡：蔡秘书长这几个数字，我是听着很震撼，我不知道刘所长听着怎么样，您是研究房地产的，您对刚才蔡秘书长讲的这些数字，包括他对十三五规划的建议，您有什么样的看法。

　　刘洪玉：刚才蔡秘书长说得这个事非常重要，我最近也非常关注，实际上我们每年房产投资多少多少万亿，建成了以后我们就要形成固定资产，把投资变成了国家的资产或者国家的财富。但是我们算的这是加上去新增加的财富，但是拆掉的部分，每年刚才说的4.6亿平方米，是按照一千块钱一平米算的，按照全国平均价格来算，是按照历史成本。要按照当前的市场价格来算的话，这个数可能就得多少万亿了。但是我们每年损失掉的部分相当大，而这部分没人关心，没人统计，我们最近也在研究建筑物的寿命问题，而且现在也在琢磨，比如说 把天津第一拆作为一个案例，我来看看它这样一拆，到底意味着什么?对环境的破坏，对资源的浪费，可能拆的过程中和建的过程当中，都增加了很多GDP，到底我们在玩一个什么样的游戏，也就说我们思考的东西，我们到了十三五的时候应该怎么去做这件事，更加是一个刚才说到可持续发展的理念。

　　我们现在每年拆这么多房子，刚才说是价值的损失，但拆这么多房子形成了多少垃圾?这个垃圾要想填埋得占多少耕地?这些地什么时候能恢复到可以再利用的程度?实际上想想都非常可怕。我非常佩服茅总，能有这个耐心去做这种老旧小区的更新改造，因为这也是十三五很重要的任务，老旧小区刚才说停车问题，实际上还有一个老化改造的问题，现在大部分五六层，就是七层以下，个别是七层，六层以下一般都是没有电梯的，可是这些老房子现在大部分都是住的老人，要想改造更新，这个工程量很大，谁去投资，怎么去组织，这个都是我们的话题。

　　另外我们老旧的住宅小区很多都不符合节能要求，就是它的能效都是非常高，当时没有考虑这些问题。刚才说的公共服务也是，因为过去住宅小区，住在里面的人享受的公共服务基本上是单位提供的，这些单位现在都已经把房子卖了以后就不再管了，所以需要这些小区自己去想办法提供，只有借助改造的机会，像茅总刚才讲的做的过程中，我们过去盯着新开发的部分，企业规模越来越大，越大的企业就越不愿意做这些，好像是从蚊子身上要找点肉的活。我经常跟大家说，美国的房地产开发公司数量可能比中国还要多很多，但是很多公司一年就是做十套房子、二十套房子，这样就可以做到精细化，就可以做到有特色的改造建设，所以我觉得十三五我们可以有时间，因为我们总量问题解决了，大家不急着去扩充住房面积了，变成了我们怎么更加提升住房的质量和环境，这个不光是有能力的自己可以通过花钱得到，没有能力的在新商品房的市场上实现，可能对大多数人来说还是通过房子的更新改造，这是一个广义的，不光是危旧房，危房是安全有问题了，旧房是刚才说得不适应现在老龄化、绿色节能社会需要旧的房子要改造。

　　换句话说，过去我们比较看重新开发商品房的投资，未来我觉得可能这种更新改造的投资重要性会越来越提高，因为我们在分析比如美国、日本住房投资相关数据的时候会发现，他的更新改造投资已经超过了新建的投资，我们也要慢慢适应，这是一种新的状态。

　　张凡：非常感谢刘所长，您刚才讲的几个关键点我都非常认同，就是我们怎么来看待未来，要打造一个什么样市场的问题，房地产市场要健康发展，蔡秘书长之前讲的，我们每天拆那么多的财富，在建那么多的东西，我们浪费掉的是什么，这个我感同身受，您说到房子的质量问题。我今年刚买了一套房子，学区房，在装修，我就发现房间里面的这个东西也不行，那个东西也不行，包括暖气管，那个房子应该是95年的，到现在不到20年已经锈掉了。房子的质量，包括70年产权,人家的房子为什么会有一两百年，我们的房子到底是多少年的寿命，我们的旧房子是什么样的状况，我是想问邱主任，您是管控质量的，我们怎么来解决这个问题，我等一下还要请茅总回答，比如我买一个新房子，它的质量，我认为它采用新的材料可能好一点，旧房子改造了之后，从安全性来说，从使用上来说，是不是能得到保障，等会儿请您回答，先请邱主任讲一下。

　　邱全宁：刚才蔡秘书长提供的数字，刚才成为一个热点话题，因为它已经在社会形成一个热点话题了。我刚才也冷静地思考一下，天文数字，每年拆除价值的量肯定是不合理的，对社会资源造成浪费的同时，对环境也是形成巨大的压力。我仔细想一想，拆除的旧房里面，除了盲目规划，规划不合理和长官 意志、慢决策产生的拆除建筑之外，还有一个是建筑物本身，它自身应该也有一个生命周期，有的是自然到了折旧报废年限，可能需要给予工程上的处理，如果把这个扣除之后，纯粹的长官意志干预规划应该更准确一些。

　　今后危旧房改造，今后如何让用户同等享受新的商品房的服务，或者质量上的可靠享受。我是把刚才大量拆除旧房，又跟茅总介绍他们公司推出的技术和社区再造这种模式，这两个话题可以结合起来说。大量的工程需要拆除的，可以通过企业在技术上的突破，可以依靠技术上的创新，能够把我们应该拆除的、报废的建筑可以进行再利用，通过加固，通过功能上的完善。我想今后这个也会是一个很大的市场 。现在不光是一些民居，包括我们在城市进行产业结构调整之后，也剩下大量的过去废旧的厂房，这些废旧厂房通过市场的机制，引入了新的创意团队，通过新的技术利用得很好，有的成为一个城市新的亮点，我认为在技术上旧房的改造在保证城市建设质量方面，我们是严格按照这个目标去做，我相信这个市场的力量，我相信企业技术创新的潜力，未来会形成一个大的市场。

　　蔡义鸿：我先回应一下数据的问题，因为这个数据不是我做的，这个数据是中国建筑科学研究院的一个估测，他举了个例子，这个估测是4.6亿平方米，这个研究院对2001年到2011年公开报告的54处过早拆除建筑进行调查，调查结果显示不合理拆除的占比是90%，因为它生命周期还没到，你刚才说是生命周期到了，那么生命周期没到占10%，这是第一个。第二个在不合理拆除当中，因商业利益和形象政绩等原因，严重不合理拆除的占了55%，所以这里面大多数还是这个问题，我回应一下这个。

　　茅春锋：延续刚刚主持人说的这个，我们企业是通过旧房改造，我们所提倡的是带着社会责任来做整个旧房改造，而不是说传统意义上，我拍了块地，纯粹的房地产开发为主，卖完了以后就结束了，我们是带着整个社会的责任来做这么一件事。当然，在整个旧改当中，包括原先这些管网设施也好，原先的不合理这些，我们通过现有的执行标准全部是更新成最新的，是这么做的。

　　张凡：谢谢，如果都像茅总这样做企业，那我们就没什么后顾之忧了，下次我修房子找你，当然我也不希望老修房子。我们回到主题上来说，城乡危房改造和十三五规划，为什么我们定这样一个主题呢，就像蔡秘书长刚才讲的，统计出来的数据，所显示出来的现象其实是令人挺震惊的 。十三五规划，刚才刘所长PPT里面放出来，对旧房改造、棚户区改造都有专门的文字叙事，这是全面建成小康必须要完成的目标，那么目标的实现要通过什么样的方式，什么样的路径来实现，我非常同意邱主任刚才提的，是不是可以通过现有的一些企业的技术创新，市场化的手段，政府提供的公共服务和各方面的努力，大家一起来实现这个目标，就这个话题，我们城乡危房改造与十三五规划的问题，我想最后我们每位都再展望一下，因为我们还要光明地讲一下，我们先请刘所长来吧。

　　刘洪玉：刚才讲的有点沉重，应该说实现这个目标刚才说了多渠道，住房的供应或者是这种危旧房的改造，它的方式也应该是多样化的，不能够说一种方式好就都得这样做，因为每个地方情况不完全一样，所以就是刚才说的弹性，就是不能用一种固定的模式硬性去做。另外过去有些地方可能土地利用不是非常合理，因为旧城改造 、棚户区改造、危旧房改造，往往是跟城市的土地重新利用、再利用是相关联的，按照房地产领域的一个思维逻辑或者城市改造的相关理论，我们改造的目的一个是要把那个地方的实体更新了，让他能够有更好的承载能力。再一个，核心是要提升土地最高、最佳使用的程度，如果那个地方的使用不是最好的使用方式，我们可能也可以调整，不是说一定不能调整。所以这里面我们要提倡广泛意义上的创新，根据各个地方的实际情况去提倡大家努力，但宗旨一个目标，我们要提倡可持续，不光是今天改造是一个比较圆满的方案，能够做下去，做完了以后十年、二十年，甚至更长时间大家也说这件事做得好，我觉得十三五应该多探索这样的模式和方向。

　　邱全宁：十三五是要全面建成小康社会，要实现小康的目标，其中住房是小康目标里面的一个重要指标，前面我看了刘所长PPT以后，当时我产生了一个想法，就是我们现在可能在人均住房面积上进步很快，但是从住房的结构上，我们这方面可能要真正实现小康目标，让居民能够有房住，而且又能够分享现代化的成果，达到一定的舒适性，这个还是任重道远，我想这个问题政府在规划中可能看到了，企业、市场可能也会敏锐地捕捉到可以去开发的空间，在十三五时期，在实现住房面积的指标基础上，从质量上 、从现代化的居住内涵上，还需要做出更大的努力。

　　蔡义鸿：十三五规划，我是从城市化角度仔细研读过，研读过很多遍，但是很累，每一句都要琢磨。刚才讲了三个方面的政策导向：一个就是培育中小城市和特色小城镇，这是一个很大的关键词 ；第二个是促进有能力的农业转移人口举家进城落户，第三个关键词是深化住房制度改革。这三个关键主题里面内涵很丰富，光危旧房改造是涵盖不了的，可能我们就这个话题可以谈一天或者说半天 。那么危旧房改造，我们谈到90%属于不合理给拆了，这个数据就说明茅总这类的企业家有很多机会，你前景很广阔，市场空间很大，这是第一点。第二点，我们看到这三个关键主题里面最核心一个话题，就是我今天要点的土地，你这里做的过程也是土地的问题，你的土地价值，刚才刘所长讲到了，如果说我们把土地价值不给它真正充分利用好，它是不可能平衡开发资金，它要亏损的。怎么办呢?住房改革里面，我们念一下这个关键词:维护进城落户农民土地承包权 、宅基地使用权、具体收益分配权，农民的三个权益跟土地相关的要维护好，第二个支持引导其依法自愿有偿转让上述权益，这个是很关键的。这些农民进城了，把农村的上述权益转让以后， 等到茅总把他的房子改造以后，他可以进城了，这时候他进城的成本是背着土地的资产进来的，他可以进来，他要就业，他要接受新的文化、新的文明，要享受城市生活，那么他会改善。

　　另一个角度是市民能不能下乡，城市有钱人想呼吸新鲜空气，我们想住别墅，我们可以下乡，这就好了。我们现在出现了什么呢，城乡统筹这么多年，我们统什么?农民进城摆地摊，叫投机倒把，到之后是可以合法进城里打工,这是一个革命。现在我们城里人到农村买房是侵犯农村土地，那么十三五提供了这个口子，我个人解读认为已经开了一个口子，我们市民是不是可以下乡呢，我们各地政府，我们的企业家有没有这个眼光，能不能在探索这条路子，因为城乡人口是互动的，不能单向流动，农民进城给我们带来廉价劳动力，城市人下乡带去智慧、资本、理念，带去我们的人脉资源，带去我们的产业，只有这样,真正的城乡才能统筹。这样子你的危旧房改造，市场也有空间，否则是没有的，这是第二个关键点。

　　第三点就是深化住房制度改革，加大城镇城中区和危旧房改造力度，这个说给政府听的，我觉得我们把市场，我们把政策，把政府的职能都做好的时候，让所有的不管是农民还是市民，所有的人都一起共同参与的时候，我觉得这件事情才会做好，我先说这么多，谢谢。

　　茅春锋：我延续蔡秘书长刚刚说的，大体有关旧改这个分为四类:第一类是业主，就是广大居民分为一类；第二类归纳为政府政策这类；第三类是技术这类；第四类是资金这一类。通过广大业主， 在广大居民自愿的前提下，我这边通过市场化运作，资金充分的前提下，技术过关的前提下，是不是通过政府有这么一个导向，来完成整个大体居民的意愿，借助这个平台我来完成整个旧改，当然是带着社会责任来完成。

　　张凡：非常感谢茅董事长。我们《小康》杂志有一个中国居住小康指数，我们曾经在40个城市进行了问卷调查，调查居民的城乡满意度、居住满意度、我们从居住面积，住宅建筑的质量，住宅的配套，物业服务等方面调查，前两年不太乐观，我看了一下今年数据是74分，我们每年打分，我儿子交作业74分，老师就要找我谈话了，不属于不合格吧，属于待优秀，说的很委婉，优秀怎么也得85分以上。这个和我们十三五，马上未来五年要实现的目标差距还是挺大的，就是我们要在五年内完成这个目标还是挺难的，那么怎么样来完成这个计划呢，这个事情不仅仅是政府一个能完成，因为上半场讨论 的恰恰是政府治理创新，政府是作为一个引导者，主导者，最重要是要转变理念，市场的部分就交给企业家，由市场来做，政府要做兜底的保障工作，政府做自己该做的，市场发挥它的力量，我们个人也要奋斗，不能让政府背那么沉重的担子，是不是我们通过大家一起的努力，可以来解决十三五里面提到居住小康的问题，这个要协调各方面的力量。

　　最后10分钟时间，给我们在座每位嘉宾，每人一句话来谈一下今天的感受，我们就结束这场论坛，我们从蔡秘书长依次过来。

　　蔡义鸿：还是一句话，我就想规划应该尊重历史，着眼长远，谢谢。

　　茅春锋：根据政府的意愿吧，排除万难，带着社会责任来改造，提升整个居住环境和整个居住条件。

　　刘洪玉：住房问题是一个长期存在的问题，不可能一蹴而就，尽管我们有阶段性的目标，但是我们还是要有一个长期的心理准备，所以我们一定要努力去实现可持续发展。

　　邱全宁：通过今天的交流，我是来自工程咨询业，我从今天交流当中，从十三五城乡危房改造题目当中，我看到了我们行业的市场机遇，也看到了我们这个行业的责任，我充满期待。

　　张凡：我其实就一句话，小康不小康，关键看住房，住房要小康，那得看茅总。感谢大家，分论坛到此结束，大家来合个影。