万科华夏幸福交易有玄机 地产开发模式现十年来最大变局

　　10月10日，华夏幸福(SH:600340)发布公告，拟与万科进行项目合作，转移涿州、大厂、廊坊和霸州房地产项目公司的大部分股权(交易对价为32.34亿元)，然后双方共同开发。

　　本次合作该怎么评价？我觉得对双方来说都是极好的。

　　合则两利

　　对于华夏幸福来说，本质上华夏幸福之所以为华夏幸福，在于其产业新城业务。2018年上半年，华夏幸福产业新城开发建设业务营业利润为57.15亿元，营业利润率为40%(这个利润水平很恐怖)；房地产开发及其他业务营业利润为41.93亿元，营业利润率为19%(整整差了一倍，行业一般水平)。

　　如果说产业新城业务是目的，那么房地产业务则是完成目的的手段，一切都是为了现金流，现金流是为了更高利润的业务。

　　所以我认为房地产开发业务，是华夏幸福的可选业务，如果市场环境(房价)好，能接近产业新城利润水平，或者超过行业利润水平，那么当然自己开发。

　　反之，如果市场环境差，那还是赶紧回笼资金为妙，兄dei，你知道目前环京是什么情况吗？相关信息显示大厂、霸州和廊坊等地房子价格冲高回落，有些地方一、二手房价格还是倒挂的。

　　本次交易占房地产项目公司的权益对应25.98万平，也即是说均价1.24万元/平。同样的土地价格对华夏幸福来说，也许做起来兴致缺缺，但对于万科来说可能是另外一番模样。

　　因为不同的公司操盘，最终的净利润率是不同的(中间隔着资金成本，项目管理能力，操盘方式，内控能力等等)，环京毕竟是环京，万科应该是看好未来长期的发展潜力。

　　华夏幸福遵从规律，各自做擅长的事情，把时间潜藏的收益交给了万科，自己则快速回笼了资金，这叫“闻道有先后术业有专攻”。

　　联系上此前邀中国平安入伙(不单是入股，重点是今后融资方面的便利，平安可以提供一揽子的金融服务，还有双方在长租公寓、康养服务、汽车服务产业群、智慧城市等方面的合作)，华夏幸福的资金实力，可以说是大幅的加强。

　　本次华夏幸福与万科的合作，可以说是双赢的，之所以引得很多人调侃，大多是冲着万科“当初你说活下去，现在你又买买买”的言行。再就是出来编段子的，各种“万科哭穷nb买买买，华夏幸福割肉云云”，实在是很外行，并没有什么意义。

　　我觉得内里折射的东西，才是值得关注与思考的。