受益高周转 上半年近10家上市房企利润预增超200%

　　结转收入效益显现

　　不过，能将2016年、2017年的收益体现在2018年上半年的利润里，也对企业的营业周期、资金周转速度有一定要求。

　　一般而言，营业周期短，说明资金周转速度快；营业周期长，说明资金周转速度慢。上述业内人士指出，周转速度快的企业，资金回笼速度就快，可能在1年半左右；而周转速度比较慢的企业，资金回笼周期需要3年左右。

　　同时，由于我国实行预售制度，房企卖房时是预收账款，而不是营业收入。卖房后有一定时间差，收入才能计入利润。时间差体现了房企的运营效率，也影响其进一步发展。毕竟，一个公司资产周转率越大，资产使用效率越高，才能使每一单位资产产生的销售收入越多。

　　“2年左右时间差不多是行业的标准水平。”上述人士表示，“要做到运营效率高，就需要真正做到低成本、低杠杆、低负债、高周转，这样的房企，其实并不多。”

　　受益拿地时间差

　　上半年不少房企利润的大幅增加，还得益于拿地的时间差。

　　张波告诉记者，上半年的利润，大部分是以2017年的项目销售结转收入减去各项成本费用所形成。因而影响房企利润的因素除了销售收入外，主要包括土地获得成本、营建成本及三项费用（销售费用、财务费用、管理费用）。

　　开发商拿地的节奏不尽相同，拿地成本会不太一样。如果是2014年~2015年拿的地比较多，那么土地成本要比目前地价低很多。而土地成本低，净利润就相对较高。如果是2016年拿地，当年高价地众多，地价相对已高，能取得的利润空间在一定程度上遭到压缩。

　　“其实从目前体现在利润表的项目看，2016年阶段拿地的房企比较多，所以不是所有房企净利润都比较高。尤其是如果把当时的高价地项目拿来销售，现在净利润就不会这么高。”张波表示。

　　周转率仍是重中之重

　　实际上，从周转速度来看，房企在2016年之前拿的地，绝大部分都已入市。由此，面临后续高价地入市的阶段，房企要如何保持净利润的增加？

　　在张波看来，房企对此有几种常见手法，例如虚报完工进度。即，未完工虚报已完工，并以此增加收入结转。

　　“还有一种手法是延缓成本结转，减少应该按比例结转的土地成本。例如按照进度是30%的土地成本，但企业可以按照20%的土地成本来报，净利润就高了。此外，通过公允价格变动损益调节来操纵利润，也可能使账面上的利润保持一个较好态势。”张波直言。

　　黄立冲则告诉《每日经济新闻》记者，净利润中还包括非经常性利润，这是和主营业务不相关的收入，比如买卖固定资产所得，因而不排除企业会通过物业重估来实现利润；其次，销售利润、投资物业升值、持有第三方股票大幅上涨等，均是利润的构成部分。