中海地产高利润秘密：楼面价不超3千 3年后1万元出售

　　中海逆周期的操盘能力可以从过往一些案例中得到印证:2015年初,中海地产以8.88亿元地价拿下深圳鹿丹村重建地块,获得39900平方米的可售面积并代建144051.49平方米回迁房。据当时测算,该地块实际楼面价已达到3.6万~5万元/平方米,挑战较大。

　　这个地块最终在2015年底入市,入市价格在11万~13万元/平方米之间,均价12万元/平方米。上述深圳房企人士指出,这算是高价楼盘中周转速度较快的,溢价也不错。

　　值得留意的是,过往所有房企能够获高利润的一个根本是市场火爆加快了房价上涨的速度,但是在2018年强调控的背景下,这个因素已不复存在,中海地产需要有更多的手段来平衡和保障利润的增长。举例而言,2017年1月,中海以29.23亿元加配建36450平方米的条件拿下东莞凤岗的一宗地块,除去竞配建面积,可售面积折合楼面价高达26645.87元/平方米。

　　记者从东莞建设网上获取的信息是,上述项目在2018年3月23日取得了预售证;东莞发展与改革局的备案数据显示,中海云麓公馆目前的建筑面积均价为48562.51元/平方米,溢价仍算可观。由于是别墅产品,项目的去化速度并不快,“别墅本身就没那么好卖。”一名深圳资深中介表示。

　　值得注意的是,中海目前在去化率这一指标上持平或略低于龙头房企,存在一定的提升空间。按照业绩会上颜建国提供的数据,其2017年的去化率为65%;而同期,万科的整体可售货值去化率为65%;碧桂园、恒大未直接披露这一数据,但据碧桂园2016年、2017年业绩发布会上集团总裁莫斌的发言,其2017年可售货值为7150亿元,最终完成5508亿元。据此推算碧桂园的去化率为77%。

　　颜建国预计,2018年中海的可售货值约5500亿港元,按照2900亿港元的销售额目标计算,其对应的去化率为52%左右,对比2017年有所降低。颜建国称,这是因为对市场保持了审慎的态度。就过往而言,中海地产在年度业绩发布会上定的销售目标通常较为保守,2900亿港币的销售目标有进一步上调的可能。