中海地产高利润秘密:楼面价不超3千 3年后1万元出售

2018-04-16 16:07:26 来源:中国经济网 作者:佚名 责任编辑:风华 字号:T|T

  《每日经济新闻》记者从曾与中海地产合作过的广告公司、营销公司等企业的工作人员处了解到,中海营销费率能够控制在低水平的原因之一在于,中海地产通常是自建销售渠道,“这块基本靠自己”。即使是需要与广告公司合作的部分,也要“货比三家”,且“如果能够自己来(做),都不找广告公司”。

  从财务成本的角度来看,中海的融资成本、行政支出等费用也处于行业低位。据2017年年报披露,中海地产当年的融资成本为4.27%,分销费用与行政费用占比收入则为3.5%;比较融资成本这一指标,同为央企的华润置地的加权平均融资成本4.16%,略优于中海;民营企业中的融资成本较低的如龙湖,则控制在4.5%左右。

  据接近中海地产的人士指出,中海地产能够实现高利润的另一个原因在于集团的强监管,其中的一个重要实现方式是信息化系统的应用。他表示,信息化系统的应用使得集团对地区公司每一个项目的资金使用和收入情况非常了解,这在一定程度提高了项目费用使用的透明度和管理效率。

  这在中海2017年的年报中也可以找到佐证之处。年报中指出,“代表最新科技成果与精益管理方向的数字化管理系统是提升企业管理效率的有效途径。当前,本集团在房地产开发的进度管理、成本管理、品质管制、规划设计管理、行销及库存管理等方面建立了多个数字化管理系统”。

  净利润增速有所放缓

  房地产行业整体下行,行业集中度正在提升,这是一个不争的事实。虽然中海在利润指标的表现上较为均衡,但在行业变局下,它的规模已经逐渐被成长更快的房企抛在身后。2017年全年,中海地产实现合约销售额2321亿港元,同比增长10.2%,增速在前十房企中排名靠后。

  如果对比历史的数据,可以看出中海近几年的净利润额增速正在放缓。《每日经济新闻》从年报中获取的数据显示,2012年~2017年,中海的净利润额分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元、370.2亿港元和407.7亿港元,增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。

  颜建国曾在业绩会上针对上述问题指出,这是由于中海目前总的净利润额规模已经很大,在如此巨大的情况下,其追求的是净利润总额持续的,稳定的提高。“这个增长率问题我们一分为二的看,基数越大,可能这个会慢慢降低一点,我们认为也是正常的”。

  实际上,多名接受《每日经济新闻》记者采访的开发商人士、房企策略咨询人士均指出,利润额在一定程度上和规模有所关联。“一般规模越大利润越高,中海是利润率高,但是规模一般,以后被恒大、碧桂园等超过太正常了。”一名开发商人士指出。

  可供佐证的数据是,碧桂园2017年全年,股东应占利润260.6亿元,同比增长126.3%;恒大2017年归属上市公司股东净利润243.72亿元,同比增378.93%,规模的发展一定程度上助推了上述两家房企利润额的高速增长。

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