全国人大代表陈建华：完善房地产投资信托基金需配套支持

　　中国小康网北京3月13日电（《小康》杂志、小康全媒体记者郭煦）房地产信托投资基金（REITs）是国际上成熟的房地产投融资产品，是支持住房制度改革，推进住房租赁市场发展的重要工具之一。2018年全国两会期间，全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华表示，近几年深化经济体制改革重点工作和支持住房租赁市场文件中，均明确提出积极推进REITs试点。人民银行积极在银行间市场开展REITs试点工作，市场也自发创新出各种类REITs产品，但由于REITs税收问题尚未解决，各类创新产品采取复杂的交易结构进行避税设计，产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展，试点工作进展缓慢。为此，建议参考国际成熟经验，完善有关配套政策，支持REITs试点工作开展。

　　陈建华认为，REITs对我国经济金融发展和住房制度改革具有重要意义。据统计，我国存量房地产市值约250万亿元，其中住宅存量180万亿元，商业物业50万亿元。我国房地产业与银行业关联密切，建设开发和经营性物业贷款基本都体现在银行资产负债表上。房地产价格的大幅下滑将给银行业带来系统性风险，危及金融安全。REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手，可以有效落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性不动产，为PPP 及基础设施投资提供可行的金融战略。可以为房地产业提供长期的融资渠道，有利于房地产企业向“轻资产”经营模式转型，有利于防范系统性金融风险。同时，REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，能够成为股票、债券和现金之外的重要资产配置类别，有助于丰富我国资本市场体系。

　　党的十九大报告中提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，住房租赁市场迎来了前所未有的机遇期。当前我国租赁市场份额偏低，仅占房屋交易成交量的6%左右，具有很大增长空间。租赁住房本身具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产及其现金流的相关要求，是适合开展资产证券化业务的行业。从全球发达经济体来看，租赁住房证券化，特别是租赁住房REITs为租赁住房市场提供了重要的金融支持。

　　雄安新区的建设过程将探索全新的住房制度，以稳定地价、房价及租金为基础，房屋去投资化，回归居住属性，将开发一套可复制的土地、房产开发建设运营机制。新区大量的土地整理、房产建设投资需要REITs拓展资金来源。REITs的发行可缓解建设中期资金压力，一次性融资实现新区后续持续滚动建设。

　　我国借鉴发达经济体的成熟经验进行了富有成效的试点工作：REITs诞生于20世纪60 年代的美国，2017年全球规模已达1.84万亿美元，美国市场超过六成。在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后新加坡、香港市场迅速发展起来。据统计，截至目前亚洲市场上活跃着近200支REITs，总市值约3000亿美元。全美不动产投资信托基金协会(NAREIT)披露，目前世界上已有31个国家和地区建立了REITs制度，覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，既有发达国家也有发展中国家。

　　我国金融监管部门和各市场主体借鉴国外经验，REITs的试点工作积极而富有成效。2007年，人民银行会同有关部门开始进行研究探索。2008年，国务院先后发布关于促进房地产市场健康发展的相关文件，明确提出开展REITs试点，拓宽不动产企业融资渠道。2016年，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”；国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。2017 年7 月，《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次提出推进REITs试点工作。截至目前，我国通过银行间和交易所市场发行房地产资产证券化产品约400多亿元，这些案例对于REITs试点工作具有非凡的探索意义，但他们目前仍仅能称为类REITs产品。